今年，新的保障房建设规划出台，反映了政府在保障房的问题上逐步摸索、逐步修改完善的良好意愿。在此，我们邀请了业内专家和广大市民围绕保障房的建设量、选址、开发、受众等问题畅所欲言，既有深刻反思，又有中肯建议，为今后的保障房建设规划提供有益参考。

　　思考1　总建设量

　　保障性住房总量要30万套才能稳定市场？

　　深圳保障性住房的总量到底够不够？首先，按照“十一五”期间保障性住房建设规划，“十一五”期间(2006-2010)政府将提供14万套保障性住房，其中11.4万套为公共租赁住房，2.6万套是经济适用房。如果只保障户籍人口的居住，这样的规模完全足够。因为根据2007年户籍住房困难家庭普查数据，深圳年收入10万元以下、资产40万元以下的户籍无房家庭约为5.78万户。经过综合测算各年度户籍住房家庭保障性住房需求，5年14万套完全可以覆盖，而且还可以富余2 .1万套覆盖一部分非户籍家庭。正因为这样，在2008年年底，市委常委、副市长吕锐锋表示，通过分析房地产走势以及社会需求，都没有必要一定要在2010年完成14万套的建设任务。这一规划可能会做出适当调整，“十一五”期间可能建设11万-12万套，剩余2万-3万套可能延后到“十二五”前期。

　　但是，这样的保障方式，实际上并不符合深圳外地人远远多于本地人的市情，整体的覆盖面仍然过窄。导致其对楼市的“维稳”作用丝毫抵不了因为土地紧缺而造成的住房紧张预期。如果要稳定市民的购房预期，深圳的保障性住房总量可能需要的更多。

　　首先从建筑规模占比来看，按照《深圳2008-2012年住房建设规划》，在该规划期内，深圳将建设各类住房59.7万套，建筑面积4700万平 方 米 。其 中 ，建 设 保 障 性 住 房14 .7万套，建筑面积740万平方米———也就是说，保障性住房大概占到总住房建设套数的24.7%。如果按建筑面积计算，大概占15.7%。

　　如果从住房市场实际的成交量来看，数据显示，深圳近年来的市场需求在每年1500万平方米左右，折合大约是20万套左右，那么5年14.7万套、720万平方米的规模，只占市场需求的9.6%-14.7%。

　　“如果规划严格执行，同时，所有保障性住房全部售罄或租出，那对市场会有一定影响，尤其是对中低价位、中小户型的项目有分流作用，但是，如果要有效稳定市场预期，这个规模还不够。”深圳中原地产深港研究中心总监张伟表示。

　　张伟表示，借鉴香港的经验，香港有接近一半人居住在政府的公屋里，买商品房的只有一半多一点，买豪宅的可能10%不到。“把最低层的购房需求通过保障性住房稳定住，就不会源源不断地产生自下而上的推动作用。”

　　建议：

　　张伟表示，如果要稳定市民购房预期，要逐步将非户籍人群纳入保障性住房保障体系，同时，增加保障性住房建设用地供应，加快建设速度，将保障性住房供应规模提升到市场成交量的30%左右，即每年约6万套。

　　思考2　选址

　　越是保障性住房，越是要保证交通？

　　“去年我们街道有两个人申请保障性住房，一个申请成功了，一个放弃了，什么原因，他计算了下，如果住过去，成本太高，路上的成本都够在单位附近租房了。”10月14日，市民汪先生在聊起保障性住房时候如此表示。

　　根据汪先生的描述获知，他们所在的区域是福永街道办，但是保障性住房却只有在关内的，因此提出申请的人很少，大家都不感兴趣，“很简单，谁都不会为了一套房子放弃工作。”据了解，深圳目前的保障性住房，主要分布的区域有南山西丽、福田保税区、坪山、观澜、龙华等区域，10月14日，记者调查了7个已经在建设或者已经在居住的保障性住房小区，除桃源村和星海名城的交通和配套设施都还较为齐全外，其余的如松坪山三期、龙祥苑、福保桂花苑等楼盘不是交通不够便利就是配套不够好，如松坪山之前的已经有不少10多年的保障房，周围其实仍旧显得生活氛围不浓厚，因为政府虽然在这里建立了一个很大的保障房社区，但是却没有给予一个大的生活配套建设。

　　在交通上也是一样，现在以及规划的保障房，大部分都还是处于偏远区域，位置最好的福保桂花苑，却又在福田保税区，地铁和公共交通都不是很好。

　　建议：

　　对于保障房的选址，有香港的实例可以借鉴，在香港，公屋并非都在偏远区域，靠近寸土寸金的维多利亚港的位置也有一线海景的公屋，交通和生活生活配套，是香港公屋绝对要具备的。香港的公屋设计，有一本《香港规划设计标准与准则》，这本手册的准则，覆盖了居住密度、社区设施、康乐及休憩用地、工业、零售设施、内部运输设施、环境、自然保护等新市镇建设的各个方面。

　　市民陈先生就认为，深圳目前的保障性住房地点过于偏远，深圳正在大修地铁，政府应该考虑为这些低收入群体在地铁沿线打造房屋，如果真的路费比租房还贵，相信对于这些需要帮助的群体实际起不到什么帮助。

　　思考3　捆绑

　　保障性住房捆绑商品房，政府分内的事情应该由政府来做？

　　2006年，一位品牌开发商负责人在高价拿下一块龙岗中心城的地块之后，告诉了记者一个拿地理由，那就是这块土地没有附加要做保障性住房的条件。

　　这个开发商负责人或许当时就已经意识到，当自己开发的地块有保障性住房的时候，也许对楼盘定位和未来的建设都要多出很多考虑，这应该也是现在不少开发商头疼的事情。“为了未来的业主可以和租赁房的住户和谐共处，我们多花了很多成本，重复做了不少设施，只是为了大家可以公平和更多拥有资源，如停车位，尽管租赁房的业主可能很少有车，但是我们不能不考虑，又不能让他们占有业主的车位，只好多花成本进行车位的建设，还有销售时候也遇到问题，有廉租房必须要公示，有些置业者一看到，直接就不想买了的情况也有。”在关外有带廉租房项目在售的一品牌开发商负责人表示。

　　据了解，当年金地集团、招商地产、深业地产都曾拿过这样的捆绑性地块，这些都还在建设和开发中，唯一入伙的一个项目是星海名城，其6期有一些小户型为经济适用房。一位业内人士透露，目前星海名城的业主和经适房的业主都还是买房居住，大家共享配套资源问题可能不大，但是如果豪宅楼盘里面居住着不少廉租房住户，不仅开发商的销售遇到影响，还可能会产生新的社会学问题。

　　“政府完全是将自己分内要做的事情交给开发商去做了，让开发商替代了政府的功能，这是违背市场原则的，这种制度早应该取消。”一位很幸运当年没拿到捆绑保障住房的国企开发商负责人称。

　　建议：

　　香港公屋计划得以成功的主要因素之一，是自开始兴建公屋以来，就有相应机构专门负责公屋事宜。1973年成立新的香港房屋委员会，房委会辖下不同的常务小组委员会，分别负责处理策划、建筑、投标、商业楼宇、财务及资助房屋等事务。

　　综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，政府不能逃避自己的责任，要承担起属于自己的责任，借鉴香港，由政府来建设保障性住房。

　　思考4“夹心层”

　　深圳现在考虑这个问题还不现实？

　　廉租房、经适房解决部分低收入群体的住房困难，但没资格居住廉租房、又买不起经适房的“夹心层”怎么办？这个问题也已引发关注。

　　“现在考虑‘夹心层’的住房问题还不现实，或者说还轮不上。”深圳市社会科学院城市运营中心主任高海燕说道。他认为：因为深圳现在的政策性保障型住房还是“应景性”，落实效率不高，再增加一个特定人群来企望政府解决只会是喊喊口号。更何况，所谓“夹心层”是个庞大而模糊的概念，用什么条件来界定适用对象？最后很容易变成特定利益人群的受惠。

　　“努力稳定房价最重要！”高海燕说道，“其次真正务实的方式就是好好地在现有制度框架之下，先把计划的这些保障性住房做好了，让适用对象住得上、住得起，然后再逐步抬高申请门槛、扩大受惠人群，这就等于逐步地在解决夹心层的住房问题。”

　　“还真不能把所有的问题都给政府来扛，现在深圳的情况是，能把今年计划的27000套保障性住房落实了，切实解决一部分低收入人群的住房问题，就不错了，至于‘夹心层’的住房问题，至少2009年是考虑不了的。”宋丁说道，他认为首先“夹心层”要摆正观念，先租房或者买便宜房。

　　建议：

　　宋丁认为，政府可以成立临时执行机构，把质量不错的小产权房收购起来，进行一番整修和完善相关配套设施以后，作为廉租房或者经济适用房提供给中低收入人群，这样一方面可以扩大政策性住房的受惠范围；另一方面可应对深圳土地资源稀缺、无大块土地建保障性住房的现实难题，此外还能盘活众多杂乱的小产权房，一举多得。